【亚时中文网讯】昨日，深圳楼市爆出重磅消息，深圳购房开始执行“三价合一”政策。还没买房的人，估计从昨夜就开始彻夜难眠了吧！

众所周知，“买房”一直是中国人长久以来都必须面对的问题，无论是结婚还是个人居住，“房子”越来越成为衡量一个人成功与否的标志性标准。

但另一方面，中国的“房价”也一直是稳居经济发展前列。特别是一线大城市，北上广深，其高房价更是让很多人为之胆怯。而此次深圳颁布执行“三价合一”政策，其目的，对于此后购房者影响又在于何处，消费者又该如何买到经济划算的房子，这都是要需要购房者慎重考虑的问题。

“三价合一”政策

“三价合一”是什么？

深圳出台的“三价合一”政策，指的是银行将以网签备案合同价款和银行房屋评估价的最低值作为计算基数，确定贷款额度。

不动产权登记系统将对网签合同相关价款与购房贷款额进行自动比对，对未按本通知要求核定贷款额度的银行抵押登记申请，系统将自动拦截并予以退文，并将相关违规情况报监管部门核查。

简单来讲就是，以后二手房交易中的所有价格都统一（成交价、评估价以及网签价），并且按照这个价格来计税以及申请贷款。

而“三价”指的是银行房屋贷款评估价、网签备案合同价、房管局计税评估价。

三价合一什么时候执行？

据市规划国土委消息称，自颁布（2月28号）起，深圳正式执行“三价合一”，即统一网签价（计税价格），银行评估价（贷款用），和实际成交价。

而28号之前贷款受理行已查询人民银行征信记录或购房人已支付定金、部分房款等相关费用，并能提供符合监管要求的证明材料的除外。对于符合上述条件的贷款申请，各商业银行应通过房地产信息系统报备。

三价合一颁布目的？

据了解，此次颁布的最主要目的在于，规范购房融资，遏制“阴阳合同”和“高评高贷”现象，确保房地产市场平稳健康发展。

这同时也是为了，贯彻落实《住房城乡建设部人民银行 银监会关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》（建房〔2017〕215号）完善房地产金融调控的政策要求，和中央关于“房子是用来住的，不是用来炒的”的总体定位。

要知道，中国房价如此之高，除部分购房者刚需之外，“炒房”也是房价上涨的因素之一。

而此次“三价合一”政策正是中央切中厉害，既保证“刚需”也遏制“炒房”、“阴阳合同”等的不当哄抬房价行为。助于房地产市场主管部门全面掌握真实二手房成交价，为房地产调控提供更可靠的数据支持。

阴阳合同

据了解，所谓的“阴阳合同”(也有人将其称为“黑白合同“)是指在二手房买卖过程中，买卖双方就同一买卖标的订立两份价格悬殊的合同。一般把送至相关行政主管部门专供登记或备案使用的低价合同叫“阳合同”，把双方私下留存并实际履行的高价合同叫“阴合同”。少缴税金，偷逃阴阳合同间高低价款之间的差额应交的税款是当事人订立阴阳合同的动机。

而此次“三价合一”政策的颁布，虽不能杜绝“阴阳合同”的存在，但对高评高贷的高杠杆现象，会进行了有效遏制，进一步维持房地产市场的健康有序发展。

三价合一对深圳购房者的影响

三价合一政策颁布后，在二手房交易中最直接的变化主要是首付增加或税费增加。

要知道，在二手房交易过程中，通常会出现四个价格，分别是：

真实成交价：购房者实际支付给卖家的价格；

网签备案价格：指在国土局备案登记网签时的合同价格，出于避税目的，网签备案合同价通常会低于实际成交价格；

国土局评估价：国土局对每一套二手房都有一个对应的过户评价估，作为征税价格依据。一般低于市场价格。

银行贷款评估价：银行对二手房的评估价，作为贷款的依据。

而“三价合一”颁布，其目的在于尽量做到二手房的“银行评估价=实际成交价=网签备案价”，打击避税。

简单的来说就是：

1.深圳一套总价350万的房子，国土局估价300万，如果以350万来交税，相比300万，会多交几万的税费。如果是上千万的豪宅，会多二三十万税费。

2.还是以上文那个房子为例。成交价350万，如果首付3成，也就是贷7成，贷245万。如果按国土局的评估价来贷款，300万，贷7成，就是贷210万，要多交35万的首付。

“三价合一”政策执行，二手房交易双方将会面临三种选择：

换句话说就是，购房二手房的门槛和成本抬高了，购房者能向银行贷到的钱少了，而自己则需要掏更多的钱。

可见，这对于无论是“刚需者”而言，还是投资者而言，“三价合一”政策后，买房成本都增加了。

三价合一后买什么房最划算

通过梳理整个“三价合一”政策前后的变化对比，发现“三价合一”后对于刚需者而言，买新房将是较好的选择。

因为，“三价合一”的本质还是在于，遏制二手房交易市场的不当行为，维持房地产市场健康发展，解决城市的去库存问题。

买新房最划算：据了解，新房的房管局计税评估价与实际成交价差额不大，所以新政前后变化也不大。因此，购房者应综合考量。

满5唯一的普通住宅二手房：因满5唯一可免征增值税与契税，很大程度上减少了购房者的支出。

寻找平衡点：对购房者而言，三价合一后最合适的是找到平衡点，通过适当提高网签备案合同价，增加税费，降低贷款评估价。

深圳“三价合一”对中国整个楼市信号

首先，深圳是一座非常特殊的城市，临深临广，人口流入量大，经济基本面好，购房需求大。而据了解，深圳可供房屋建造的土地面积较小，而其深圳政府又推行绿色覆盖的城市建设规划，“三价合一”其本质又在于去库存，深圳又是改革开放先行城市，那么深圳这种“三价合一”政策也有极大的可能行推行到二三线城市。

那么对于以后的整个中国楼市而言，遏制“阴阳合同”，打击避税，整顿二手房交易市场将是不可避免的。

至于对房价的影响，在实行期间对各个城市也只能是短期的压制。

因为无论是上浮首套房、二套房贷款利率，还是"三价归一"，都只是通过增加购房成本的方式压抑城市购房群体的需求，但这种需求中国房地产方面一直都在，而一旦哪天不调控了，这种需求则将继续会喷薄而出。

不过，深圳发出“三价合一”的信号，对于各地购房者和房地产业而言，也不得不慎重思量一下。（完）

▲图片来源：中商产业研究院

▲图片来源：乐有家

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