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广州新房均价首破3万,房价“天花板”有多高?

发布时间:2020-12-01 发布者:亚时财经

11月24日,上海易居房地产研究院发布的最新一期《全国百城房价报告》(下称《报告》)显示,今年10月份,广州市房价均价首次突破3万元,达30396元/平方米。《报告》从2010年1月开始监测百城房价,从2010到2018年的9年里,广州房价一直在2万元以下,直到2018年6月才首破2万元,达到20060元/平方米。2018年8月起,广州楼市均价站稳2万元大关。


但广州地产经济学家邓浩志认为,受限价政策影响,相关统计数据并不能反映广州楼市的真实涨势。值得注意的是,从今年三季度开始广州房价涨势明显,7-10月逐月攀升,分别为29189、29605、28029和30941元/平方米。此外,在2019年12月,广州新房价格已接近30000/平方米,均价为27350元/平方米。


(图源:广州楼局)


(数据来源:广州楼局)


一、6月起楼市活跃 一路攀升


根据安居客的数据,从今年6月开始,天河区房价一路攀升,从6月的48207元/平方米涨至51825元/平方米。


截至目前,11月房价虽环比10月份的51862元/平方米下跌0.07%,但同比去年上涨6.57%。从各小区涨势看,地段还是价格的决定因素。如位于珠江新城的保利香槟花园和星汇园,11月二手房均价分别为99094元/平方米和82430元/平方米,环比分别上涨10.91%、7.07%。同样位于珠江新城的中海花城湾更贵一些,11月二手房均价达120705元/平方米,环比上月上涨5.28%。


海珠区均价也是从6月开始上涨,从今年6月的39342元/平方米涨至41446元/平方米。11月环比上月上涨0.19%,同比去年上涨5.34%。越秀区的同比涨幅则在全市首位,11月二手房均价为56665元/平方米,环比上月上涨2.52%,同比去年上涨10.54%。


教育资源无疑是越秀区房价上涨的主要动力


贝壳APP房源信息显示,梅花村小区某近20年房龄的94平方米住宅,自7月以来调涨3次,售价上涨55万,目前定价为980万,单价达104067元/平方米。不止核心主城区,外围置业热门区域的楼市也非常活跃。


据时代财经报道,番禺某房产中介置业的一名顾问表示,今年3月以来,锦绣香江均价上涨5-10%,目前单价超4万元/平方米。但他同时表示,“也不算涨,回到2018年高峰时的价格而已。”


广州地产经济学家邓浩志认为,广州的房价还会继续上涨。“广州房价涨得很慢、很少,也来得很迟,相对于同区域的深圳、东莞其实已经晚了很多,甚至在今年八月份被东莞超过。广州是一线城市,但房价还不及某些二线城市。”


二、一线城市却无一线房价?


如果与同类城市比较的话,广州的房价确实比较低。


(图源:广州本地宝)


广州10月二手房价格为3.3万元/㎡,这个价格处于全国排名第五,不仅低于北上广,还低于旁边的二线城市东莞。另外,三亚、厦门、南京、杭州等城市房价同样与广州房价略低一些。而出现这种现象的原因有以下两点:

1、广州的楼市范围太大。


广州市的面积相当于深圳的4倍,外围的黄埔,就相当于深圳特区内的面积(大概500平方公里)。所以,广州“主城6区+外围5区(黄埔、南沙、增长、从化、花都)”,本质上就是个广州“大都市圈”。看房价就知道,中心区均价都在5万以上,外围普遍在2万左右。


2、“环广州”在消耗广州的购买力。


比如广佛一体化、广清同城以及最新出台的粤港澳大湾区一体化等等。佛山、清远、惠州等城市各有的各的优势,不少广州、深圳同胞都可能前往置业。


而且,佛山房价相比广州低了不少,由此吸收了来自荔湾、天河、越秀区的的众多购房人群;清远山水好、房地产大盘多,这也是广州房客比较难寻觅的。


三、广州房价会涨到“天花板”?


1、土地价格在上涨,必然推动房价上涨。


今年以来,包括越秀南地块、南沙横沥岛地块、增城地块、天河牛奶厂地块,价格都创新高了。地价高了,房价也不大可能会降低。


广州楼面价TOP10 图源:广州楼市情报局


2、大规模的旧改开启,而且全面提速,低洼空间在消失。


2020上半年,广州有29条村确定了旧改合作企业,超过去年全年。旧改不仅成本高,还有改变区域面貌,配套完善的效应。不过,这属于积极的房价上涨。


2020年上半年房企在广州市获取旧改项目情况(以改造金额排序) 图源:广州楼局


3、广州开始打造重点区域。比如黄埔科学城、南沙副中心、人工智能数字经济试验区等。人才政策放宽,这些区域的购房需求将迅速增加。


2020年广州重点规划区域与方向 图源:广州楼局


总体上,广州3万的房价已经站稳,3万元是一个标志性数据。这预示着广州的很多片区,上涨的空间已经打开,部分区域也逐渐形成了“规划带动-人口导入-需求攀升-房价上涨”的良性循环


编辑:彭丹妮

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