美国现任总统特朗普至少有11亿美元债务，几乎全是用房地产抵押的。如果他当选连任，其中约9亿美元债务将在他的第二个任期内到期。

当前是房地产市场的艰难时期。新冠肺炎疫情危机冲击了资产价值，尤其是纽约等城市的商业地产。持有即将到期债务的投资者正准备与债务人进行棘手的谈判。

如果债务人是美国总统，谈判将会更为棘手。

唐纳德•特朗普的几乎所有债务——根据他的政府财务披露和其他文件，至少有11亿美元——都是用房地产抵押的，大多与构成特朗普商业帝国核心的少量建筑和高尔夫球场有关联。如果特朗普赢得11月3日的总统选举，其中约9亿美元的债务将在他的第二个任期内到期。

从账面上看，特朗普的杠杆率并不是特别高：据《福布斯》估计，他的净资产达到25亿美元。但经济形势仍然岌岌可危，如果他的债务承受压力，他可能会像过去一样，在谈判中对债权人采取强硬立场。

根据《纽约时报》的一项调查，对美国总统来说，情况变得更加紧迫的原因是他近年的主要收入来源——他在电视上的工作——“正在枯竭”。《纽约时报》援引总统的报税文件称，很大一部分收入被投资到了赔钱的高尔夫球场。因此，尽管总统在资产上富有，但尚不清楚他能获得多少流动性。特朗普集团拒绝置评。

总统的债权人可以分成五部分。

特朗普欠4.47亿美元债务，作为他与沃纳多房地产信托公司(Vornado Realty Trust)合作的一部分，抵押物是纽约和旧金山的高楼。

特朗普拥有纽约市美洲大道1290号和旧金山加州街555号30%的股份，这使他（按比例）承担这两栋大楼的15亿美元债务，这些债务将在未来两年到期。债务是合伙企业所欠，而不是特朗普本人，但债务价值的变化或任何违约都将直接影响他在这些建筑中的股权价值。纽约美洲大道1290号（见下图）的贷款最初是由德意志银行、瑞银、高盛和国有的中国银行发放的，但这些银行在2012年将其作为商业抵押贷款支持证券(CMBS)出售给了债券市场。相关公司表示，加州街555号的抵押贷款由美国大都会人寿保险公司和太平洋人寿保险公司持有。根据沃纳多提交的申报文件，它将于明年9月到期。

沃纳多提交的申报文件显示，加州街555号是一个180万平方英尺的综合办公楼，99%的面积被出租，尽管今年第二季度该物业的收入下降5%。美洲大道1290号是曼哈顿中城一栋210万平方英尺的办公和零售大楼；沃纳多的最新申报文件没有提供最新的出租率数据。

COVID-19危机期间，两栋大楼的价值可能都受到了冲击。房地产研究集团“格林街”(Green Street)的数据显示，旧金山和纽约的写字楼房地产价格较一年前分别下跌5%和13%。

债券市场：以特朗普几处最著名房产抵押的2.57亿美元贷款，与一系列非特朗普贷款一起，被打包成CMBS出售。

发放这些抵押贷款的银行将其出售给一家CMBS信托，将它们与其他贷款捆绑在一起，转化为可交易的债务证券。一个服务商负责向借款人收取款项。如果借款人未能付款，一个特殊的服务商将会介入，催促借款人恢复还款，否则就取消抵押品赎回权。如果用特朗普房产抵押的贷款被拖欠，这些收债人可能至关重要。

房地产数据提供商Trepp的数据显示，六笔CMBS交易总共涉及特朗普的四处房产，全部位于纽约。多数是写字楼和共管公寓。最大的一笔贷款是用第五大道725号的特朗普大厦(Trump Tower)抵押的1亿美元贷款，这笔贷款占富国银行2012年打包交易的10%多一点。

特朗普的大部分贷款规模较小，以至于它们不是这些CMBS表现背后的驱动力。根据Trepp的数据，所有房产涉及的贷款迄今都按时还款。自COVID-19危机爆发以来，出租率似乎没有受到明显影响。

然而，其中一笔贷款——用纽约中央公园西1号特朗普国际酒店(Trump International Hotel)抵押的650万美元贷款——已被标记为有风险，因为该处房产的收入大幅下降。该物业有两家租户，一个停车库和现已关闭的凯旋门餐厅(Triomphe Restaurant)。如果收入进一步流失，它将被移交给它的特殊服务商—PNC旗下的中部贷款服务公司(Midland Loan Services)。中部贷款服务公司拒绝置评。

特朗普欠德意志银行3.4亿美元。

特朗普最大的银行贷款人为他在芝加哥和华盛顿的酒店、以及他在迈阿密的高尔夫度假村提供了融资。

根据《纽约时报》披露的特朗普税单，迈阿密的National Doral酒店和华盛顿的国际酒店(International Hotel)都出现了巨额亏损。National Doral在2012年至2018年期间亏损1.62亿美元，华盛顿国际酒店自2016年开业至2018年期间亏损5550万美元。

特朗普欠四家小银行和一家资产管理公司至少2500万美元。

这些贷款都在500万至2500万美元之间。大多数在未来四年内不会到期。其中两笔贷款是特朗普家族房产的抵押贷款，相关房产分别位于纽约郊区和佛罗里达州棕榈滩(Palm Beach)；还有两笔贷款用新泽西和华盛顿特区的特朗普高尔夫球场抵押；还有一笔贷款将于今年到期，其抵押物是曼哈顿中城的一栋住宅楼。

根据“格林街”的数据，纽约公寓市场今年出现了17%的价格下跌。

特朗普欠Chicago Unit Acquisition Trust 5000万美元的债务，以芝加哥的特朗普国际酒店和大厦为抵押。

这笔债务很神秘。该信托是由DJT Holdings LLC——即唐纳德•特朗普自己的公司——拥有的一家公司。特朗普似乎欠自己一笔钱。2016年，在被《纽约时报》问及这一不同寻常的安排时，特朗普表示：“我有这笔抵押贷款，仅此而已，很简单，我就是银行。”但他也是债务人，这不是典型的抵押贷款；这是一种“跳跃式贷款”(springing loan)，意思是它只在特定条件下到期——通常是信用事件，如信用评级下降。有人提出，这种安排可能是避税策略的一部分。

原标题：特朗普有多少债务？
来源：英国《金融时报》
编辑：KoKo
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