近日，深圳市13个公共住房项目举行集中开工活动，大规模建设人才住房、安居型商品房以及公共租赁住房。官方预计总投资将超过130亿元，可提供公共住房约1.1万套。深圳市住建局表示，公共住房售价为周边地区市场价的5至6成，最低可至2万/平方米。

深圳龙海花园安居房（图源：网络）

易居研究院智库中心研究总监严跃进向亚洲时报表示，公共住房能够降低人才入户和居住成本，尤其在大湾区和先行示范区背景下，更高的公共住房比例透露出当前深圳住房改革的安居、保障导向。

新增公共住房占比将高达六成

聚集了华为腾讯等世界级企业的深圳，凭借改革开放41年来高速发展的经济和大量的就业机会吸引了无数外来人口。据官方统计数据，深圳是中国人口最年轻的城市，常住人口平均年龄仅为32.5岁，但是没有足够积蓄的年轻人怀揣梦想来到这里，却不得不因为高房价而承受买房压力。

自1998年深圳开始进行住房市场化改革以来，房地产行业快速发展，社会经济快速增长的同时，房价也随之抬高。以安居客提供的历史数据为参考，仅过去十年，深圳房价就涨了226.85%。

（数据来源：安居客  制图：亚洲时报）

2018年8月，深圳市政府下发《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》，有人认为这是深圳过去三十年住房市场化改革后的第二次房改。

与1998年市场化房改不同，这次《意见》系统性地构述了至2035年的住房供应保障体系，强调“房住不炒”和房子的民生属性。其中，到2035年，在总数170万套各类新增住房中，规定不少于100万套为人才住房、安居型商品房和公共租赁住房，占比高达六成。

“现在深圳大规模建设公共住房是在解决过去还没完成的任务。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌告诉亚洲时报。顾云昌认为，这是深圳第一次房改的延续，不存在二次房改的问题。深圳过去推行的保障房只针对有户籍的人口，而深圳有大量外来人口，非户籍人口占很大比例。这次公共住房建设就惠及这部分人。

“居者有其屋”为何这么难？

今年8月，国务院在支持深圳建设先行示范区意见中明确提出，要加快完善保障性住房与人才住房制度。加之隔岸香港暴乱的警示，深圳住房制度改革的重要性和紧迫性不言而喻。

香港地产研究人员斯诺认为，不管是内地还是香港，当前政策核心都是在淡化房子的商品属性，回到其居住属性上来。“长远看，我个人觉得内地要摒弃香港模式，走向新加坡模式，即以公共住房为主导，私人住房为辅助的地产体系。”斯诺对亚洲时报说。

但是，楼市调控难度之大，“土地财政”惯性由来已久，深圳想通过住房制度改革达到“居者有其屋”的理想效果，任务依然艰巨。

首先，和全球其他高房价城市相比，深圳“毫不逊色”。根据国际城市数据库网站Numbeo的统计数据，深圳房价收入比为45.37，全球排名第四，香港房价收入比为49.38，排名第二，均处于极高（Highest）水平。但从房贷利率来看，香港为2%多，而内地约为5%，内地房贷压力相对较大。

全球城市房价指数排名

（截图：Numbeo）

其次，深圳需要解决自有住房问题的人数基础相对庞大。根据贝壳研究院发布的《粤港澳大湾区房地产市场白皮书》，深圳住房自有率为23.7%，在大湾区范围内垫底。

（图源：贝壳研究院《粤港澳大湾区房地产市场白皮书》） 

深圳市住房和建设局住房改革与发展处处长王德响在今年7月的一场论坛上透露，深圳住房结构还不合理。存量住房总量约1065.5万套，其中占比最少为保障性住房，占比4.7%，共50万套；全市居住用地占城市建设用地比例低，且新增居住用地难以满足住房建设要求。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向亚洲时报表示，在深圳缺地的情况下，公共住房可以带来结构性调整，并能缓解住房供应的一些压力。比如深圳一些农村属性的房子可以被改造成租赁房，成为新的房源，这些都能带来较多的机会，也能带来市场化改革的态势。

“居者有其屋”还要有多久？

顾云昌曾参与1998年国家房改方案执笔工作，他认为，世界上任何市场化国家的房地产市场都包括市场体系和保障体系，除了完善市场体系，还要完善保障体系，深圳的做法是历史必然。

深圳市福田CBD远景（图源：亚洲时报）

31岁的郑钻实（化名）已在深圳打拼七年，目前与朋友合租在福田区。她告诉亚洲时报，自己正在申请公租房，已经排队三年多，现在区级排位2万多，市级排位8万多。“我也在研究安居房的申请，”郑钻实说，“公租房和安居房，两手准备吧，但肯定更想买房，毕竟这么多年了，想在深圳安家。”

根据深圳公共住房相关建设计划，明年开始，深圳将有大批人才住房、安居型商品房面向符合条件的人才、市民供应。值得关注的是，这些公共住房的售价均为周边地区市场房价的5-6成。位于原特区内的限价人才住房项目毛坯房售价处于4-5万元/平方米区间，最高售价原则上不超过5万元/平方米；位于原特区外的限价人才住房项目毛坯房，普遍处于2-3万元/平方米区间，最高售价原则上不超过4万元/平方米。

据新华社报道，深圳同时还将创新开展租赁住房资产证券化业务，通过创新的金融手段，充分发挥政府资金“四两拨千斤”的杠杆作用，为公共住房大规模建房行动提供资金保障。

“三到五年吧！”这是郑钻实给自己的“买房期限”，随着公共住房相关建设的开工和推进，她的目标或许能更早实现。

撰文：黄婉仪、SHAN