瑞银唱好香港房价：还能再涨十年！

发布时间：2019-05-27 发布者：亚时财经

瑞银最近的一份报告称，香港的房价在下一个十年还将继续升值。短期而言，到今年年底之前，房价还有5%的升值空间。

瑞银认为，大湾区计划将会在低交易成本的状况下，促进香港与周边城市的一体化。香港楼市将得益于大湾区更加强劲的经济活动，以及境外资产分配。

香港房价今年已经累计上涨超过6%。（图源：iStock）

根据中原地产近期公布的香港CCL领先指标数据，自2019年初以来，截至5月5日，香港房价已累计上涨6.63%，且逼近2018年8月时CCL指数的高位188.64。

针对香港高楼价的可持续性，及开发商以合理价格补充土地储备的能力，许多人持怀疑态度。

日前，瑞银在一篇报告中表示，基于有限的供给、更多的人口流入，预计已持续10年之久的香港楼市升值周期在下一个10年中继续。短期而言，瑞银认为，在2019年底前，香港房价还将有5%的升值空间。

瑞银表示，尽管在未来10年，随着人口老龄化，当地居民的住房需求或将出现下滑，但是，来自非居民的住房需求将足以抵消这部分下滑。

基于人口统计学，瑞银分析了香港的楼市需求。分析认为，香港每年的住房需求达到每年6.2万套，相比于政府长期供给目标的4.5万套，该需求主要还是受到非居民住房需求的支撑。

香港政府对于未来10年（2019-2028年）的住房总供给目标量为45万套，比上一年的46万套的目标略少。转换为每年的目标供给量则为4.5万套，比过去10年的平均供给量高出了60%。其中，公共/私人的住房供给比例从之前的60/40调整为70/30。

不过，该目标供给量仍然远低于该机构所预测的未来10年（2019-2028年）中每年6.2万套的住房需求量。

综合而言，瑞银认为，考虑到住房供给缺口扩大以及大湾区的一体化发展，瑞银预计，香港住宅供不应求的状况将持续并加剧，并将支撑香港房价在下一个十年中继续处于升值周期。

短期而言，瑞银指出，尽管香港房价受到持续供给短缺的支撑，但预计仍将遵循短周期的波动。在该机构的多因素回撤模型中，瑞银发现，在未来三个月香港恒生指数与CCL指数之间的关联度最高。瑞银分析称，这是由于股市的财富效应，以及金融或相关部门（比如，与IPO活动相关的律师、会计）从业人员收入的正相关关系造成的。

此外，瑞银认为，利率上升对楼市的影响有限。从历史经验来看，当利率上升时，CCL指标未必出现下滑，因为诸如住房供给、需求和就业市场前景等因素都会对房价造成巨大影响。尽管香港房价自2018年7月以来已向下调整了5%，但瑞银认为，这主要是受宏观经济的不确定性以及股票市场的下跌影响，而非因为利率上升。相反，最优惠利率仍处于历史低位，且利率上升仅0.125%的幅度几乎可忽略不计。

瑞银表示，随着美联储升息周期的结束，最优惠利率的上行风险有限。即便该利率随着HIBOR利率潜在攀升的可能而继续上行，依然认为对房价的影响有限。此外，考虑到住房供给短缺、大湾区一体化，瑞银认为，2019年2月的住房价格跌幅将上升，而结构性的升值周期仍将维持下去。

尽管CCL指标自2018年7月以来已下跌了5%，主要是近期股市表现稳定的影响。不过，瑞银认为，CCL指标已经触底回升，并将于2019年底达到190的目标位，距离当前180的位置尚有5%的上升空间。

（亚洲时报综合）

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