3月15日，中国领先的融合线上线下的房产交易和服务平台贝壳（BEKE）发布了公司2020年第四季度及全年的财报，这也是公司赴美上市后的首份年报。

贝壳的这份财报可用“业绩爆棚”一次来概括，包括营业收入、净利润、GTV等多项核心数据均全面实现高增长。受优异的业绩推动，3月16日贝壳股价一度上涨达18%。那么，贝壳是如何实现高速增长的？长期投资价值又如何？

一、2020年实现全面增长，营收、净利双双超预期

不管是从2020年第四季度的业绩还是公司全年的业绩来看，贝壳均创下了多项历史新高。下面，从最核心的几大数据出发，透析贝壳上市后的首份年报。

1、全年GTV同比增长64.5%，三大业务板块全面高增长

贝壳是中国第二大商业平台，其平台成交额仅次于阿里巴巴，超过了美团、拼多多等平台。2020年第四季度及全年，贝壳平台的GTV取得高速增长，均创历史新高。财报显示，2020年贝壳平台总交易额（GTV）突破3.5万亿元人民币，同比增长64.5%。

贝壳的业务主要分为三个部分：存量房交易、新房交易、新兴及其他业务。财报显示，2020年贝壳存量房业务GTV为1.94万亿元人民币，同比增长49.5%；新房业务GTV为1.38万亿元人民币，同比增长85%；新兴及其他业务GTV为0.18万亿元，同比增长113%

其中，2020年第四季度贝壳的GTV更是一举突破万亿规模。财报显示，2020年Q4贝壳的GTV达1.12万亿元人民币，同比增长65.4%。公司三大业务板块全面维持高增长，存量房交易GTV为5847亿元人民币，同比增长69.8%。新房交易GTV为4692亿元人民币，同比增长55.5%。新兴及其他服务GTV为661亿元人民币，同比增长113.2%。

2、全年营收同比增长53%，新房交易收入占比过半

财报显示，贝壳全年营业收入为705亿元人民币，同比增长53.2%。其中，Q4实现营收227亿元人民币，同比增长57.6%。

从业务分部来看，2020年全年，贝壳来自存量房交易的营业收入为306亿元人民币，同比增长24.4%。而来自新房交易的营业收入为379.38亿元人民币，同比增长87.1%，新房收入增速显著高于存量房收入增速。

随着公司新房业务取得快速发展，贝壳新房交易营业收入于2020年首次超过存量房交易营业收入。新房业务一跃成为公司收入占比超过一半的核心业务，足以见得，新房业务已经成为公司最重要的增长引擎，也是贝壳2020年整体收入体量迅速上升的重要原因。

另外，在存量房和新房领域取得预期外的增长之时，贝壳也在新居住领域开展全面探索。财报显示，2020年贝壳的装修等新兴业务营收达20亿元人民币，同比增长68.7%，与其他主营业务的协同效应逐渐显现。家装市场也是一个万亿级规模的潜力市场，贝壳布局家装业务已有多年，随着公司在该领域持续耕耘，新兴业务有望构筑成贝壳的第二增长曲线。

贝壳的整体规模并不小，但公司仍然保持如此高的成长性，实属难得。2021年贝壳仍有望延续高增长之势，公司也在年报中给出了十分可观的增长预期。根据公司的业绩指引，预计2021年第一季度营业收入在185亿至195亿元人民币之间，较2020年同期增长约159.8%至173.9%。

3、全年净利润27.78亿，经调整净利润同比增长245.4%

营业收入高增长的同时，贝壳的盈利能力也在增强，公司首次实现了全年盈利。公司财报显示，2020年全年贝壳的净利润为27.78亿元人民币，首次实现美国会计准则下的全年盈利，经调整后净利润为57.20亿元，同比增长245.4%。

其中，2020年Q4净利润为10.96亿元，上年同期净亏损31.21亿元；调整后净利润为20.01亿元，同比增长4424.8%。值得注意的是，公司第四季度的毛利率提升显著。财报显示，2020年第四季度贝壳的毛利同比增长97.4%至人民币54亿元，毛利率增长至23.9%，而去年同期为19.1%。

据公司解释，毛利率提升的主要原因是由于存量房交易服务中内部提佣成本占链家贡献的存量房收入的比例同比降低，以及新房交易服务中外部提佣成本占非链家连接经纪人和其他销售渠道贡献的新房收入的比例同比下降。

值得一提的是，2020年贝壳的经营性活动现金流也在大幅增长。财报显示，2020年贝壳的经营性活动现金流净额为93.62亿元人民币，同比增长了近82倍，反应出公司取得了高质量、高品质的增长。

二、贝壳居住服务商业生态持续完善，新房业务护城河高企

作为中国领先的融合线上线下的房产交易和服务平台，贝壳率先打造了中国居住服务行业的基础设施和标准，致力于重塑服务者作业模式，从而更高效地为客户提供二手房和新房交易、房屋租赁、房屋装修、房地产金融解决方案及其他覆盖居住全生命周期的服务。

贝壳以ACN网络为基础，面向新居住生态全面布局，建立起中国最大的居住服务商业生态。相较传统房产交易服务行业的竞争模式，贝壳的ACN网络采用的是合作共赢的模式，这种模式更有效率，也更能激发经纪人的活力。ACN网络效应对品牌、门店和经纪人效率的提升已经在各地相继体现，根据公司管理层透露，目前平台上二手跨店合作率稳定提升至75%、年末非链家连接门店贡献在售二手房源量超过81%。

随着公司持续发展ACN网络、拓展用户群和创新AI技术，贝壳的居住服务商业生态日益完善。财报显示，截至2020年12月31日，贝壳平台连接的经纪门店数超过4.69万家，同比增长25.1%；连接的经纪人超过49万，同比增长37.9%。

2020年是各行各业加速数字化转型升级的一年，贝壳也在协同更多合作伙伴共同推动居住服务行业的数字化发展。数据显示，截止2020年底，贝壳楼盘字典累计收集了中国2.4亿套房屋的动态数据，累计收集了超过900万套房屋的VR房屋模型。年末VR拍摄房源覆盖在售二手房源比例超过73%。2020年全年VR带看发起量超过6,600万次，对比2019年仅为390万次。

2020年是贝壳的新房业务快速狂奔的一年，该业务已然成为公司最大的业绩增长源泉。由于贝壳在新房领域的护城河高企，未来这一增长引擎还将持续推动贝壳的成长。总体来看，贝壳于新房领域的护城河体现在诸多方面：

首先，房源优势。贝壳与大量的品牌房企及项目进行了合作，持续为开发商创造价值。据悉，贝壳找房与恒大、融创、万科等全国百强开发商合作率高达85%，2019年与超150家品牌房企合作，当年累积帮助近10000个项目实现精准营销、快速去化。

2020年贝壳还打出了营销“组合拳”，持续吸引开发商合作。贝壳新房打造了99购房节、超级品牌周等营销活动，还将针对品牌开发商打造“大牌特卖场”、“大牌直播价到”、“全民购房节”等多个营销IP，以多维营销“组合拳”持续吸引开发商合作。

其次，流量优势。贝壳平台掌握了居住领域最大的线上、线下流量入口。线上流量方面，作为居住服务领域的最大平台，贝壳吸引了最大量房产垂直用户群，能够实现海量、精准获客。截止2020年四季度，其移动端MAU达到4818万，同比增长88.3%，平台的活跃用户快速增长。

线下流量方面，贝壳连接线下4.69万门店、49.3万经纪人，构建了独家、更精准的线下“私域”流量体系。海量的经纪门店和经纪人资源可以在短时间内对目标新盘形成多场景的高强度曝光。例如贝壳所有经纪人的朋友圈、门店内向到访的二手房意向购买者或者租房者推销新盘。

再次，数据优势。丰富准确的交易数据使得贝壳能够更精准、高效地匹配用户和房源。从链家到贝壳，贝壳积累了超过19年的覆盖二手、新房的行业最全交易数据，积累了中国最准确的高净值房产用户数据画像。在此基础上，贝壳构建了精准房客匹配系统，具有横跨一二手房的用户需求高效对接、高效去化能力。另外，经纪公司及经纪人通常也会有自己熟悉的客源，贝壳聚集了海量门店及经纪人，便于进行定向精准营销。

另外，资金优势。贝壳资金实力雄厚，可以给平台上的中小经纪公司及经纪人垫付佣金。 数据显示，2020年贝壳对非链家链接门店和其他销售渠道的新房垫佣覆盖率扩大至40%以上。截至2020年12月31日，贝壳拥有现金及现金等价物650亿元，反应出公司依然拥有雄厚的资金实力，能够持续通过垫佣持续巩固新房业务优势，公司亦具有充足的资金粮草去投入发展其他具有前景的新业务。

最后，技术优势。基于公司所建立起来的成熟技术及管理体系，贝壳具有围绕新房服务能力。贝壳的投资者曾指出过，“贝壳是第一家真正实现了用数字化力量去重塑房产交易这样高度赋智且依赖重度服务的行业”。作为产业互联网平台，贝壳的核心禀赋是抽象和标准化复杂非标流程，以技术和管控来大范围推广品质达标的服务，贝壳的技术及管控能力不仅能够用户存量房业务，也能应用于新房业务。据了解，贝壳已经建立了一整套让经纪人快速熟悉新房业务的体系，能够让很多经纪人快速“上手”新房业务。

三、结语

我们日常的生活离不开“衣食住行”，而贝壳毫无疑问就是居住领域的核心资产。大居住服务领域是一个市场需求巨大、潜力无限的赛道，随着经纪服务渗透率的持续提升以及家装等新业务的逐步发力，贝壳拥有广阔的“星辰大海”。

自上市以来，贝壳的投资价值获得了市场的广泛看好。按公司发行价计算，贝壳上市至今的股价涨幅高达2倍，是一只不折不扣的牛股。截至3月15日收盘，贝壳的总市值约为705亿美元，相较阿里、美团、拼多多等其他几个领域的互联网平台仍有很大的提升空间。

贝壳的长期投资价值如何？聪明的资金在用真金白银投票。贝壳拥有腾讯、高瓴、红杉、软银等一众明星股东，美股上市之后，公司又获得了ARK、高盛、桥水、挪威银行、瑞银、贝莱德等诸多知名机构加持。

（贝壳持仓机构；数据来源：whalewisdom）

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