疫情以来，全国土地市场热度不降反升，2020年上半年全国土地成交楼板价为2805元/平方米，较2019年全年上涨了20%。

地价上涨背后，实际意味着房价上涨空间有限的大背景下，大部分城市的利润空间被压缩，但聚焦到区域层面，部分城市极具投资潜力的优势板块很容易被忽略。

本文将城市研究下沉到行政区域，通过梳理100个典型城市484个区域的相关指标，将研究对象聚焦到293个行政区，从地房比和房地差两个维度综合判断各区域的利润空间，并结合区域人口规模、产业、配套等因素，进一步挖掘优势区域，以期为房企拿地提供参考。

地价攀升拉近房地价差

2020年上半年地价延续2019年的涨势。全国层面，2020年上半年全国土地成交楼板价为2805元/平方米，较2019年全年上涨了20%。各能级城市保持一致，上半年地价较2019年均有显著上涨，涨幅均在10%以上，尤其是三四线，上半年楼板价增至1846元/平方米，较2019年增加了16%，涨幅最为突出。

图1.1  2016年以来全国及二、三线城市经营性土地成交价格走势（元/㎡）

数据来源：CRIC2016

国家统计局公布的70个大中城市房价指数显示，在各能级城市地价显著升温的同时，大部分城市房价同比指数自2019年4月以后趋于走缓，70城房价同比增幅由11.4%降至4.9%；尤其是二三线城市，房价同比增幅与70城市走势保持高度一致，均由11%以上降至5%左右，房价逐渐趋于稳定。

2020年春节以后，三四线城市受棚改退场和需求透支等因素的影响，房价同比增幅一度下滑，5、6月份同比指数均降至5%以下。值得注意的是，得益于人口增长战略的支持，自2018年6月起，二线城市房价同比增速开始超过三线城市，成为支撑70城房价继续上涨的主要动力。

图1.2  2018年以来70城房价指数同比走势

数据来源：国家统计局

与一线城市相比，近期二三线城市地价上涨突出，房价涨势趋缓，使得房地价差“剪刀差”逐渐缩小，大多数城市利润空间出现收窄的迹象，因此，加强对于二三线城市盈利空间的研究势在必行。

多数区域投资安全边际较高

1、近六成区域地价房价比上升，南京、苏州核心区域地房比超0.8

尽管近六成区域地房比较2019年有所提升，尤其是珠江斗门、福州晋安、郑州经开区、宁波宁海、南京浦口等区域地房比增量均超0.2，地房比显著上升；但总体来看，目前仍有73%的区域地房比不足0.5，房企的盈利空间依然巨大。

在293个典型区域中，73%的区域地房比在0.5以下，这些区域大多位于非热点城市的近郊或发展较好的新区，盈利空间较佳。

经济济活力欠佳的西部二三线城市部分区域地房比较低，但要警惕需求不足风险。譬如广西玉林的陆川县、博白县、北流市等。这部分区域地房比极低，盈利空间似乎十分可观，但是由于购房需求透支，加之自身经济活力稍弱、人口增长遭遇瓶颈，同样要警惕发展后劲不足的风险。

图2.1  地房比较低（在0.1左右）的典型区域

数据来源：CRIC

2、房地价差涨跌参半，近两成区域下跌超过20%

293个区域中，房地价差上涨和下降的区域占比半数。但值得注意的是，有近两成区域2020年上半年房地价差较2019年下跌了超20%，盈利空间明显收窄。

这些区域多位于二线城市的中心或近郊，上半年地价涨势突出，使得房企盈利空间明显收窄。总体来看，目前仍有四成区域房地价差超过8000元/平方米，房企的盈利空间依然丰厚。

图2.2  293个典型区域房地价差分布情况（元/平方米）

数据来源：CRIC

3、南京、成都热点板块等区域利润空间承压

接下来，我们从房地价差和地房比两个维度综合考量，利用四象限法对各区域的投资前景予以区分，以期对房企未来的投资和布局策略提供参考。

图2.3  293个典型区域四象限分类图

数据来源：CRIC

293个区域可以分为四类：其中低地房比、高房地价差区域投资价值较高。而地房比低、房地价差小和地房比高、房地价差高的两类区域机遇与风险共存。

具体风险方面，前者是由于房价水平处于低位使得盈利空间受限，而后者风险主要来自市场过热、土地过度竞争等现象；另外，以南京建邺、苏州姑苏为典型的部分区域投资价值处于较低水平，是典型的风险区域。联系各类区域数量分布来看：其中三成区域可列为最佳盈利区域（地房比较低、房地价差大）

表2.1  2020年上半年典型盈利最佳区域（元/平方米）

数据来源：CRIC

也有近两成区域投资价值较低（地房比高、房地价差小），比如南京建邺、苏州姑苏等区域即是此类的典型区域，由于前期地价快速上涨，叠加限价政策，使得盈利空间被大幅压缩。

表2.2  2020年上半年典型风险警示区域（元/平方米）

数据来源：CRIC

核心区域地价快涨，近郊板块值得更多关注

1、利润指标最优：重点关注二线城市“外环”

首先关注地房比低、房地价差也比较大的区域。从区位分布来看，这些利润指标较好的区域主要集中在二线城市“外环”区域，如宁波慈溪、西安长安等。这些区域属于城市近来主力发展的近郊，有诸多规划利好，大量的投资客及主城区外溢需求涌入抬升房价至较高水平，但由于配套不成熟、市场降温等原因区域地价还处于较低水平，整体盈利空间较大。

以宁波慈溪为例，受规划利好，慈溪吸引了大量的人口流入，据官方数据统计，2019年末全市拥有登记在册流动人口113.24万人；人口的流入和规划的利好，为慈溪带来了大量的购房需求，2019年慈溪市商品房成交量达到465.57万平方米，较上年增加26.2%，其商品住宅去化周期在2019年底仅为5.5个月，处于明显的供不应求状态。

图3.1  宁波慈溪2019年1月以来商品住宅量价走势

数据来源：CRIC

由于慈溪居民购买力水平较高，慈溪的房价也在2016年后明显上涨，截止2020年上半年当地商品住宅成交均价已经达到13246元/平方米；同时，地价在经历2016年的高涨后反而呈现出下滑趋势，2020年上半年地价虽有回升，但仍未回到最高点，房价地价差仍然维持在万元以上，盈利空间仍然十分充裕。

图3.2  宁波慈溪2015年以来地价与房价变化情况（单位：元/平方米）

数据来源：CRIC

值得注意的是，上半年受疫情影响，抗风险能力较强的二线城市已成为房企鏖战的主战场，部分热门区域的拿地成本明显上升。

从2020年上半年土地市场成交情况来看，二线城市热度明显上升，成都、南京、宁波、杭州、南宁等多个城市高溢价、最高限价成交的现象频频发生，成都、宁波等更是有单价地王出现，地价快速回升而导致盈利空间被压缩的可能。

表3.1  土拍热度上升可能性较大的区域（元/平方米）

数据来源：CRIC

2、高利润率走量：惠州、湖州等强三线仍在城建快速发展期

地房比低、但房地价差较小的区域也值得关注。这些区域多为强二三线城市的城郊区、郊县以及中西部小城市的中心区，大部分区域的房价都在1万元/平方米以下，地价也处于相对较低水平。结合区域房价地价水平以及商品住宅供求比来看，强二三线的郊区如合肥新站、宁波奉化、湖州南浔、南通经开等区域发展前景较佳。

图3.3  地房比低、房地价差不大的区域（元/平方米）

数据来源：CRIC

3、可适量投资：改善类需求快速增长，杭州江干等区域可适量布局

地房比高、房地价差大的区域，此类区域大多房价较高，利润率期望较低，但安全边际相对较高，长期开发的风险较小。对于有意均衡投资布局结构、或打响中高端产品线口碑的房企而言可以适度关注。

这类区域大多位于房企布局的热点城市，如杭州、苏州、天津、宁波等，平均地价多在1.5万元/平方米之上，这些区域的地房比一般比较高，如杭州江干、萧山、萧山、苏州园区、吴中、宁波鄞州、海曙、天津西青等区域的地房比多在0.5以上。从开发成本而言，由于地价、房价基数高，留存利润空间反而往往能超过二三线城郊区域。

表3.2  地房比高、房地价差大的典型区域(单位：元/平方米)

数据来源：CRIC

4、风险警示：南京建邺等中心区地价上涨过快，较现有地块成本劣势突出

地房比高、房地价差小的区域，多为市场竞争已经十分充分的热点区域，如南京建邺、苏州姑苏、常州钟楼等，进入风险成本较高。

以南京市建邺区为例。区域限房价政策下该区域房价涨幅明显放缓，2016年~2019年三年间建邺区商品住宅成交均价仅上涨了9.8%，而在此期间其地价却上涨了近5成。

今年上半年，受疫情影响，河西供应了多宗优质土地，在融资宽松的利好下，这些地块的竞拍热度持续高企，如河西南两宗宅地成交两宗楼板价都在4万元/平方米以上，接近2016年高峰时期的单价“地王”。再对比近三年建邺区成交地价水平来看，今年上半年建邺的平均地价已创2017年以来的新高，拿地成本较此前明显上涨。

图3.6  南京建邺2016年~2019年地价、房价变化情况（元/平方米）

注：2018年建邺区无住宅用地成交

数据来源：CRIC

作者：克而瑞研究中心/丁祖昱评楼市

编辑：唐浩

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