近期，中国证监会、发改委联合发布的基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点通知，引起了广泛关注。

作为资产证券化产品的类别之一，REITs通过集中投资于可带来稳定收入的房地产项目，以相应租金收入和房地产升值，为投资者带来稳定收益。

中国发展REITs的基础资产丰富

中国基础设施品类繁多、规模较大，为公募REITs提供了丰富的基础资产。国信证券统计，从存量市场来看，2005-2019年，中国基建投资规模从每年的2.2万亿元增加至18.2万亿元。从增量市场来看，中西部地区基础设施相对比较落后，还有较大新建潜力。

同时，5G建设、数据中心等新基建领域正在发力，未来新老基建都具备较大的发展空间。

鹏华基金预计，在REITs发展成熟的美国，其REITs市场规模约占GDP的6.5%，按该比例推算，中国公募RETIs的市场规模可达6万亿元。

（图源：央视新闻） 

坚持权益导向

“目前我国境内尚没有真正意义上的公募REITs”，中国证监会在近期起草的公募REITs征求意见稿中明确表示。

当前，国内类REITs以债务性融资为多，一些类REITs并不完全持有物业的产权。类REITs作为债务型的资产支持证券，依托发行主体的信用，需要发行主体在规定的年限之内偿还本金和收益。

证监会强调，基础设施公募REITs试点要坚持权益导向。国务院发展研究中心REITs课题组长孟晓苏分析称，权益型的REITs可以把资产真正转移到证券化的基金手中，它所依托的是资产权益，即文件中要求的“坚持权益导向”，这就和债务型的区别开了。

孟晓苏表示，过去是拿资产或资产收益权来发债，而借债是总要还钱的。它们毕竟还是债务，只不过不是向银行借债，而是通过证券公司和私募基金等机构来发债，所以被人们称为“类REITs”。所谓“类REITs”就不是真REITs，现在要试点的是拿证券化基金来真正“购买”这些资产。

兴业证券分析师郭毅指出，本次试点的三大要点为：坚持权益导向；聚焦基础设施领域；以公募方式公开募集资金。坚持权益导向，即真正做到“真实出售、破产隔离”。

以股权方式参与基建 缓解财政压力

近年来，中国基建投资面临资金不足的制约，政府虽然通过加大专项债规模、允许专项债作为部分项目资本金等方式缓解了部分融资压力，但专项债规模有限，并且加重了政府财政压力。

光大宏观研究分析称，基础设施公募REITs有利于推动化解地方隐性债务风险，有助于地方政府融资平台去杠杆。

国信证券研究部认为，公募REITs主要以股权的形式参与基础设施建设，不会增加地方政府的财政压力。同时，公募REITs开拓基建投资股权资金来源，形成良性循环；公募REITs有利于盘活基础设施领域存量资产，募集社会资金，并将资金运用到新的基建项目建设上，弥补资金不足的问题，形成基建领域良性投资循环。

亚洲时报 综合

责任编辑：Amanda